Mundial 2026: Airbnb y la batalla por los hoteles clandestinos

En medio de los esfuerzos por enfrentar el fenómeno de la gentrificación y con la mira puesta en mejorar la recaudación fiscal, el gobierno de Clara Brugada ha comenzado a poner bajo la lupa un negocio que creció silenciosamente durante la última década en la Ciudad de México. Se trata de los llamados “hoteles clandestinos”, edificios completos que operan mediante plataformas de hospedaje de corta estancia y que, según estimaciones de las autoridades capitalinas, dejan de aportar cada año cerca de mil millones de pesos en impuestos y contribuciones.

El tema adquiere especial relevancia porque esta semana comienza el Mundial de Futbol 2026, uno de los eventos que atraerá a miles de visitantes nacionales y extranjeros a la capital del país. La demanda de hospedaje aumentará de manera significativa y el gobierno local busca evitar que quienes operan actividades equivalentes a las de un hotel continúen haciéndolo bajo esquemas regulatorios y fiscales mucho más laxos.

De acuerdo con documentos a los que tuvo acceso esta columna, las autoridades tienen identificados al menos 30 inmuebles residenciales que ofrecen sus espacios a través de plataformas como Airbnb y Booking. En conjunto suman alrededor de 750 unidades entre habitaciones, departamentos y suites de lujo. La mayoría son operadas por empresas que han profesionalizado el negocio y que cuentan incluso con respaldo de fondos de inversión.

La discusión pública sobre las rentas de corta estancia suele centrarse en la gentrificación, el encarecimiento de la vivienda y el desplazamiento de residentes en zonas como Roma, Condesa, Juárez o Polanco. Sin embargo, detrás de ese debate existe otro fenómeno igual de relevante. Lo que originalmente nació como una alternativa para que personas particulares obtuvieran ingresos adicionales mediante la renta temporal de sus propiedades evolucionó hacia una industria dominada cada vez más por grandes operadores inmobiliarios.

Los datos recopilados por Inside Airbnb, una organización dedicada a monitorear el impacto de estas plataformas en los mercados de vivienda, confirman esa transformación. Ocho de cada diez anfitriones registrados en Airbnb ofrecen una o dos propiedades. Son usuarios que efectivamente utilizan la plataforma para complementar sus ingresos. Sin embargo, ese universo representa apenas el 44% de los espacios disponibles.

El resto del mercado está concentrado en operadores de mayor tamaño. El 56% de las propiedades anunciadas corresponde a anfitriones con tres o más inmuebles bajo administración. Más revelador aún resulta que menos del 3% de los anfitriones concentran el 23% de toda la oferta disponible. Ahí se ubican las empresas que administran decenas o incluso cientos de unidades y que, en los hechos, realizan una actividad prácticamente idéntica a la hotelera.

Entre los operadores identificados aparecen compañías como Wynwood, Niu y Kukun, firmas que se presentan como empresas de “neo-hospitalidad”. En el caso de Kukun, fundada por Heberto Taracena, la empresa ha recibido inversiones de fondos como Bridge Partners, Antelo Capital, View Capital y FJLabs, reflejo del atractivo financiero de un mercado que ha crecido aceleradamente en México y en otras ciudades de América Latina.

Para las autoridades, el problema no radica únicamente en la concentración del negocio. También existe una dimensión regulatoria que comienza a generar problemas con la industria hotelera tradicional. Muchos de estos complejos operan sin cumplir requisitos que sí deben observar los establecimientos formales, entre ellos licencias de funcionamiento, certificados de uso de suelo comercial, registros turísticos, verificaciones de protección civil y diversas obligaciones fiscales asociadas a la actividad de hospedaje.

La consecuencia es una competencia desigual. Mientras hoteles, hostales y otros establecimientos formales enfrentan inspecciones permanentes, costos regulatorios y obligaciones tributarias específicas, algunos de estos desarrollos inmobiliarios pueden operar con estructuras considerablemente más ligeras y márgenes de rentabilidad superiores.

Paradójicamente, quienes también terminan pagando parte de los costos de esta situación son los pequeños propietarios. La regulación aprobada recientemente en la Ciudad de México establece límites para la renta temporal mediante plataformas digitales y restringe la ocupación a un máximo de 50% de las noches al año. La medida busca contener los efectos de la gentrificación, pero corre el riesgo de colocar en la misma categoría a quienes rentan ocasionalmente una propiedad y a quienes administran verdaderos complejos de hospedaje.

El Mundial vuelve más urgente la discusión. La Ciudad de México espera una afluencia extraordinaria de visitantes y el hospedaje será uno de los sectores más beneficiados. El gobierno capitalino tiene la oportunidad de ordenar un mercado que ha crecido durante años sin reglas claras, pero también corre el riesgo de castigar a miles de pequeños propietarios que utilizan estas plataformas para complementar sus ingresos y que nada tienen que ver con los grandes operadores inmobiliarios.

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